В январе по ипотечному рынку прокатилась новая волна увеличения ставок по ипотеке. Как отмечают представители компании “ЛионКредит”, соответствующие продукты у части банков подорожали на 1-1.5%. Причем ставка рефинансирования ЦБ пока что не меняется.
Специалисты напоминают, что на декабрьском собрании совета директоров Банка России было принято решение сохранить ключевую ставку не менять – на начало нового года она по-прежнему составляла 7.5%. Однако некоторые банки-операторы ипотеки решили не равняться на ЦБ и подняли ставки по рыночным программам жилищного кредитования.
Здесь, отмечают эксперты, нужно учитывать саму сущность банковских ставок. Это своего рода посредническая наценка, дающая кредитору прибыль за то, что он позволяет пользоваться своими деньгами. Кроме того, это инструмент защиты от рисков. Любой вид кредитования и каждый отдельный займ сопровождается определенными рисками, чем они выше, тем дороже заемные деньги.
Сама по себе ставка по ипотеке – это комплексная величина, складываемая из ряда факторов: ставки рефинансирования Банка России, инфляции, положения на рынке жилья, характеристик конкретного заемщика. Поэтому, чтобы зарабатывать, банк должен предлагать ставки выше ключевой. Существенно влияет и уровень спроса на недвижимость: чтобы ставки по ипотеке были низкими, покупательская активность должна быть высокой. То есть банкам приходится балансировать между доступностью жилищных кредитов и собственным заработком.
Чем вызван январский подъем ставок
Итак, ключевая ставка пока не выросла, а ипотеки уже подорожали. Пусть не везде, но тренд задан. Представители “ЛионКредит” объясняют это следующим образом:
· выросли процентные ставки по облигациям федерального займа (ОФЗ);
· банки закладывают резерв на компенсацию возможных потерь на фоне падения доходов россиян и еще не полностью проявившегося эффекта частичной мобилизации.
Облигации – это своего рода лакмусовая бумажка денежно-кредитной политики. Статистика показывает, что повышение ставок по ОФЗ, как правило, указывает на вероятность повышения в скором времени ключевой ставки. За этим, как правило, следует спад кредитной активности – поэтому банки, поднимая ставки сейчас, нарабатывают “запас прочности”, нивелируя снижение своего дохода в будущем.
Что касается риска понести потери из-за невозврата кредитов, то это по большему счету продолжают сказываться события прошлого года. “В 2022 году российский рынок покинуло множество компаний-работодателей, причем уход заграничного бизнеса еще не закончился”, – напоминают в “ЛионКредит”. – “Весь реальный сектор экономики весь год падал. Кроме того, из страны выехало по приблизительным оценкам более полумиллиона граждан. А осенью началась мобилизация, под которую попали в основном молодые мужчины – одна из наиболее платежеспособных категорий населения”.
В совокупности это, отмечают в компании к повышает вероятность роста числа проблемных кредитов. Следовательно, кредитные организации должны такие риски компенсировать, повышая ипотечные ставки. Своего рода, так банк страхуется от возможных проблем.
Сказалось здесь и введение кредитных каникул для мобилизованных граждан. Пока идет служба, заемщики, воспользовавшиеся данной возможностью, могут не платить ни основной долг, ни проценты. То есть банк деньги заемщикам выдал, а когда получит их обратно, неизвестно, поясняют специалисты. В вот сам кредитор по-прежнему должен платить ЦБ – ведь деньги на выдачу ипотек в большинстве случаев берутся у Центробанка. Под ту самую ключевую ставку. Увеличенные проценты же по рыночным ипотечным программа позволяют в некоторой степени компенсировать такой дисбаланс.
Впрочем, говорят представители “ЛионКредит”, выгодные предложения по-прежнему есть на рынке. Да и льготные ипотечные программы продолжают работать. Поэтому главное – суметь найти “правильный” кредит.