Уходящий 2024 год запомнился яркими событиями как на рынке недвижимости в целом, так и в сегменте офисных помещений. На протяжении всего года закреплялся тренд на переориентацию покупателей на небольшие офисные форматы, рост инвестиционных сделок, а также превышение спроса над предложением. Эксперты бизнес-центра класса А Rublevo Business Park подвели итоги 11 месяцев на рынке офисной недвижимости Московского региона и собрали пять самых заметных событий.
Повышение ключевой ставки
Пожалуй, самым важным и громким событием этого года стало многократное планомерное повышение ключевой ставки Центробанком России. Если в январе 2024 года ключевая ставка держалась на уровне 16%, то начиная с 28 июля это значение начало расти, достигнув в итоге 21% с конца октября. При этом конечное для уходящего года очередное повышение может произойти 20 декабря на предстоящем заседании.
Такое многократное повышение, в свою очередь, заставило банки пересмотреть ставки по своим продуктам, включая проектное финансирование и ипотечные программы для покупателей недвижимости, что привело к снижению объемов ипотечных сделок. В итоге сегодня, к концу года, основным инструментом приобретения офисной недвижимости стали программы рассрочек от застройщиков – на них приходится до 90% сделок купли-продажи.
Рост цен и повышение арендных ставок
Параллельно инфляции и ставкам по ипотеке росли и цены на офисную недвижимость, а также арендные ставки. За 9 месяцев 2024 года ставки аренды офисной недвижимости выросли на 14,8% год к году и достигли показателя 25,2 тыс. рублей за квадратный метр. Помимо этого, на 14% за год выросла цена продажи в строящихся бизнес-центрах Московского региона. Такое увеличение стоимости офисов и аренды подталкивает компании к приобретению офисных помещений для собственных нужд, а также повышает инвестиционную привлекательность объектов.
Увеличение инвестиционной привлекательности
Рост доли инвестиционных сделок – еще один яркий тренд на рынке офисной недвижимости 2024 года. Повышение ставок по ипотечным программам и более низкая доходность стимулировала инвесторов переориентироваться с рынка квартир и апартаментов на более доходный сегмент – офисную недвижимость. Ведь при средней доходности офисов в 11% и росте стоимости квадратного метра конечная доходность может быть приравнена к доходам от банковских депозитов.
Так, например, стоимость продажи в строящихся бизнес-центрах столицы сегодня может достигать 450 тыс. рублей, а в проектах за МКАД – составлять свыше 230 тыс. рублей. Например, в бизнес-центре класса А Rublevo Business Park на текущий момент стоимость квадратного метра начинается от 245 тыс. рублей.
При этом дополнительное влияние на цены оказывают локация и улучшение транспортной доступности проектов, и, в частности, строительство метро, которое сегодня активно развивается за МКАД. Так, на северо-западе столичного региона ведется строительство новой Рублево-Архангельской ветки, а именно – станции «Липовая роща», которая располагается всего в 500 метрах от Rublevo Business Park. Прирост в цене у объектов, которые находятся в непосредственной близости от строящихся станций, в перспективе может достигнуть 20%.
Популярность небольших по площади объектов
Одновременно с переориентацией инвесторов на рынок офисной недвижимости наблюдается увеличение сделок купли-продажи небольших объектов - за счет более низкого порога входа. Так, еще в середине 2024 года подавляющая часть сделок – более 95% - в строящихся бизнес-центрах приходилась на покупку офисов площадью до 500 кв. метров. Например, в Rublevo Business Park на выбор сегодня представлены офисные помещения площадью от 50 кв. м, со свободной планировкой, панорамными окнами и потолками 6,3 м.
Общее восстановление рынка коммерческой недвижимости
Последние годы для рынка коммерческой недвижимости выдались непростыми в связи с уходом многих международных компаний из России, и это касается как аренды помещений, так и приобретения офисов и других объектов. Тем не менее, сегодня мы можем наблюдать устойчивый спрос со стороны покупателей и арендаторов. Более того, спрос на текущий момент даже сильно опережает предложение, и такая тенденция с большой долей вероятности сохранится в следующем году при отсутствии новых вызовов.