Сегодня при существующих высоких ипотечных ставках по базовым программам траншевая ипотека позволяет сохранить определенный объем кредитования и поддержать продажи застройщиков, считает Анна Соколова, коммерческий директор ОМ Девелопмент. По словам эксперта, спрос на жилье никуда не делся, просто для многих стандартная ипотека стала фактически недоступной.
«При траншевой ипотеке всю сумму кредита банк выдает не сразу после подписания договора, а определенными частями/траншами в соответствии с согласованным графиком. Допустим, жилой комплекс возводится в течение 3 лет. На данном этапе строительства квартира стоит 10 млн рублей. Заемщик оплачивает первоначальный взнос в размере 2 млн рублей, и оставшуюся сумму банк выдает ему на протяжении этих трех лет по установленному графику. Например, в первый год 2 млн рублей, второй еще 2 млн рублей и остаток в момент ввода объекта в эксплуатацию. Заемщик платит в этот промежуток времени процент не с полной суммы кредита 8 млн рублей, а с фактически выданной суммы кредита. Ежемесячный платеж получается небольшим на первых этапах кредитования, увеличиваясь постепенно по мере выдачи следующего транша. Такая схема крайне удобна для покупателей», - объясняет Анна.
Это выгодно в первую очередь людям, которые в данный момент времени не могут по тем или иным причинам выплачивать высокие проценты ежемесячно с полной суммы кредита, например, семьи, в которых женщина находится в декрете, или люди снимают квартиру, либо продают имеющееся жилье. Они понимают, что сейчас не обладают таким ежемесячным бюджетом, но через определенное прогнозируемое время смогут выплачивать в большем объеме.
Так заемщик экономит на процентах, пониженных ежемесячных платежах, тем самым распределяя финансовую нагрузку во времени.
При этом требования к заемщикам в целом те же самые, что и по базовым ипотечным программам.
«Только банки оценивают доходы заемщика на текущем этапе: сможет ли он в дальнейшем, допустим через три года, выплачивать ежемесячные платежи от полной стоимости кредита», - уточняет Анна.
Для застройщиков, отмечает эксперт, траншевая ипотека является дополнительным инструментом для поддержания продаж. Хотя в данной схеме есть и минус. Если при классическом ипотечном кредитовании на эскроу-счета поступает вся сумма за квартиру и счета наполняются быстрее (в результате снижается ставка проектного финансирования для застройщика), то при траншевой ипотеке счета наполняются медленнее, и застройщик платит по повышенной ставке дольше.